خرید و فروش ملک در قبرس

---

کلیات

قانون حاکم بر تملک ملک غیر قابل انتقال در قبرس توسط خارجی ها همان قانون تملک ملک غیر قابل انتقال (برای خارجی ها) قبرس میباشد

Cypriot Acquisition of Immovable Property (Foreigners) Law- -  فصل 109 از قوانین قبرس  ( که از اینجا به بعد آن را "قانون" خواهیم نامید)، و هر از گاهی  اصلاح میشود.

در سال 2003 { قانون2003/(1)54} ، به دلیل ورود قبرس به اتحادیه اروپا در 1/5/2004 (11 اردیبهشت 1383)، قانون فوق اصلاح شد و به شهروندان اروپائی و شرکتهای اروپائی حقوقی بیشتر و نه مطلق در مورد تملک ملک های غیر قابل انتقال در قبرس داده شد. کشورقبرس این حق را داشت که به مدت پنج سال از زمان تنظیم این توافق، محدودیت هائی برای شهروندان اروپائی و شرکتهای اروپائی قائل شود تا برای استفاده ی ثانویه اجازه اقامت بگیرند. اگرچه از 1/5/2009(11اردیبهشت 1388) تا به حال هیچ اصلاحی توسط دستور العمل های قانونی بر قانون فوق نوشته نشده است، هیچ محدودیتی برای شهروندان اروپائی وجود ندارد.

بخش 2 قانون – تعریف ها

ابتدا باید اشاره نمود که از نظر "قانون"، منظور از"خارجی" کسی است که شهروند جمهوری نیست و شامل شرکتهائی میشود که توسط خارجی ها اداره میشوند، و شرکتهای خارجی و تراستهائی که برای منافع خارجی ها تأسیس شده است.

اما شامل موارد ذیل نمی شوند:

1-    یک قبرسی خارجی

2-    یک همسر خارجی متعلق به یک مرد شهروند جمهوری قبرس که او را توسط رای یک دادگاه ذیصلاح طلاق نداده باشد؛

3-    کسی که ملیت اتحادیه اروپا را دارد

بخش 3 (1) قانون – ممنوعیت

" یک خارجی به دلیل فوت ( مثل ارثیه) از به دست آوردن ملک غیر قابل انتقال منع شده است مگر  در یک مورد استثناء، طبق جواز قبلی ( مثل مجوز) صادره از سوی شورای وزرا". با این حال، یک خارجی میتواند فقط یک ملک در قبرس داشته باشد، مثل خانه، آپارتمان، زمین و غیره. در مورد زمین، وسعت آن نباید از 4014 متر مربع بیشتر باشد.

در عمل – روندی که شامل مجوز صادره از سوی شورای وزرا می شود

در عمل، فرد خارجی ای که قصد دارد روندی را طی کند که منتهی به مالکیت یک ملک غیر قابل انتقال در قبرس می گردد باید موارد ذیل را رعایت نماید:

1- تهیه پیش نویس و قانونی کردن یک توافقنامه برای مالکیت یک ملک غیرقابل انتقال ( از حالا به بعد آنرا "توافقنامه" مینامیم)

درتوافقنامه ی فوق مراحل و شرائط مالکیت ملک غیر قابل انتقال مورد نظر را تنظیم می نمایند و ارتباط میان "فروشنده" و فرد خارجی را به عنوان "خریدار" مشخص می نمایند، اما در چشم "قانون"، این توافقنامه به فرد خارجی حق مالکیت برای ملک غیر قابل انتقال اعطا نمی نماید:

بخش 3(3) قانون، تصریح مینماید که:

"یک توافقنامه ی معتبر، کتبی یا شفاهی، پیش نویس شده بر طبق "قانون قرارداد" یا هر قانون نافذ دیگر، که به منظور مالکیت یک ملک غیر قابل انتقال در قبرس توسط یک خارجی تنظیم شده است،هیچ گونه حقی برای فرد خارجی ایجاد نمی نماید، تا زمانی که مجوز(جواز) شورای وزرا طبق بخش 3(1) (که در بالا آورده شد) صادر شود.

این توافق نامه باید ظرف یک ماه پس از امضاء به طور رسمی تمبر بخورد ( در صورت قصور  موارد تنبیهی اجرا میشوند) و ظرف دو ماه پس از امضاء و ابطال تمبر باید نزد اداره ثبت املاک ناحیه ای که ملک خریداری شده در آن واقع است امانت گذارده شود. به امانت گذاشتن توافقنامه نزد اداره ثبت املاک این امنیت را برای خریدار ایجاد می نماید که مانعی میشود برای فروشنده اگر بخواهد آنرا به شخص دیگری بفروشد یا به رهن بگذارد. این عمل در مورد املاک تحت ساختمان یا املاک جدید هم اعمال میشود. سند مالکیت این املاک حداکثر 3 الی 4 سال پس از تکمیل ساختمان صادر خواهد شد. فقدان یک سند مالکیت مجزا برای ملک خریداری شده به نام فروشنده مانع از این نمی شود که خریدار ملک خریداری شده را به فروش برساند. در یک چنین وضعیتی فسخ نامه ای  میتواند مابین فروشنده و خریدار به طور همزمان با امضاء یک قرارداد جدید فروش بین فروشنده و خریدار جدید امضاء شود. به خریدار توصیه می شود در هنگام مذاکره برای توافق با فروشنده وجه فسخ نامه نیز در قرارداد فروش قید شود.

امانت گذاشتن قرارداد فروش نزد اداره ثبت املاک همچنین به دلایل انجام روند اجرای ویژه انجام می پذیرد. فصل 232 قانون فروش املاک غیر قابل انتقال ( اجرای ویژه) به دیگران صراحتاً اعلام میدارد که به منظوراینکه بتوان برای اجرای ویژه ازسوی دادگاه دستوری دریافت کرد قرارداد فروش باید ظرف مدت 2 ماه پس از امضاء نزد اداره ثبت املاک به امانت گذاشته شود.

در مورد املاک قدیمی که قبلاً برایشان  سند مالکیتی مجزا صادر شده است میتوان بلافاصله عنوان سند را به نام خریدار تغییر داد.

در قبرس ما دارای یکی از بهترین ادارات ثبت املاک در اروپا هستیم.

تمبرهای مورد نیاز عبارتند از:

1. 1.5 در هزار ،تا مبلغ 170860,14 یورو بعلاوه ی
2. 2 در هزار، از 170860,14 یورو ،  تا 8453007,21 یورو
3. 17086,01 یورو مبلغ فیکس برای معامله ی  8543007,21یورو و بیشتر

2. فرم درخواست از شورای وزرا برای صدور مجوز /یا جواز مالکیت ملک غیر قابل انتقال:

مشاوران قانونی فرد خارجی فرم درخواستی را خطاب به شورای وزرا تنظیم می نمایند و طی آن درخواست مینمایند طبق تصریحات قانونی مجوزی برای او صادر نمایند، که به این ترتیب آن توافقنامه به مرحله پایانی خود میرسد، و امکان دارد حاوی ماده ای به عنوان ضرورت اعطای مجوز توسط شورای وزرا نباشد.

وقتی شورای وزرا یک چنین درخواستی دریافت می نماید:

"... فرم درخواستی را مورد بررسی قرار می دهد ، و درباره ی این مطلب تصمیم گیری می نماید و فرد درخواست کننده را کتباٌ از تصمیم خود آگاه میسازد..."

چهارچوب زمانی که طی آن این تصمیم گیری انجام می پذیرد از 8 تا حداکثر10 ماه است.

تا به حال تمامی درخواستهائی که به شورای وزرا داده شده است مورد موافقت قرار گرفته اند.

پس از اعطای مجوز از سوی شورای وزرا به شرط آنکه سند مالکیت مجزائی برای خریدارصادر شده باشد، آنگاه فروشنده مجبور میباشد طبق قوانین مربوطه ( اگر قرارداد فروش در اداره ی  املاک بایگانی نشده باشد)  ملک را به نام خریدار تغییر دهد و آنرا به ثبت برساند.

3.ثبت املاک غیر قابل انتقال در اداره ثبت قبرس:

وقتی اجازه و/یا جواز برای اختیار نمودن یک ملک غیرقابل تغییر در قبرس به یک خارجی داده میشود او باید به دفاتر ثبت املاک  ناحیه ای که به ملک او مربوط می شود برود، و درخواست ثبت مالکیتش را نسبت به آن ملک بنماید.

آنگاه سند مالکیتی برای فرد خارجی صادر میشود و این مدرکی است برای او در مورد مالکیت وی بر آن ملک غیر قابل انتقال.

وجوه مربوط به ثبت مالکیت املاک غیر قابل انتقال که از خریدار صاحب نام فرم درخواست دریافت میگردد عبارت اند از:

1-    3% تا مبلغ  85430,07یورو بعلاوه

2-      3 % از مبلغ 85430  یورو تا 170860,14 یورو بعلاوه

3-      8% از 170860,14  یورو و به بالا

مبالغ ثبت مالکیت توسط اداره ثبت املاک محلی تخمین زده می شود و آنها با توجه به ارزش ملک غیرقابل انتقال خریداری شده در زمان امضاء قرارداد فروش تعییین میگردند به شرطی که تمبر های لازمه رادر وقت امضاء باطل کرده باشند. درصورتیکه در وقت امضاء قرارداد فروش تمبرها به طور رسمی باطل نشده باشند، خریدارباید برای اداره ثبت مالکیت ثابت نماید که عمل خرید در تاریخ ذکر شده درقرارداد فروش انجام گرفته است.

این دلائل اثبات کننده ممکن است وجود رسیدها، پرداختهائی که برایشان یادداشتی توصیفی تنظیم شده اند، حواله های بانکی، حواله های پولی و یا غیره باشد و این در اختیارات اداره ثبت املاک است که این مدارک را بپذیرد یا نپذیرد.

1. 4. مالیات های دیگر

الف) مالیات بر ارث: در قبرس هیچ مالیاتی به ارث تعلق نمی گیرد.

ب) مالیات بر سود سرمایه: مالیات برسود سرمایه مالیاتی است که بر سود خالصی که از فروش حاصل میشود تعلق میگیرد.منظور از سود خالص سودی است که پس از کسر اقلام ذیل باقی می ماند:  

1-  وجه نقل و انتقال

2- مبلغ 17086 یورو برای هر شخص که اولین بار چیزی را میفروشد

3-مبلغ مربوط به آژانس های معاملات ملکی

4-    هر چیز اضافی که بر روی ملک است

5-    تورم و غیره.

در صورتیکه ملک فروش رفته برای حد اقل 5 سال محل اقامت خریدار باشد مبلغ 85430 یورو معاف از مالیات است.

مالیات برارزش افزوده(V.A.T): در مورد املاک جدید( به املاکی گفته میشود که پس از 1/5/2004 (11 اردیبهشت 1383) فرم درخواست مجوزشهرسازی برایشان به ثبت رسیده) مالیات بر ارزش افزوده تعلق می گیرد.